Immobilier: tout savoir sur la garantie légale

Lorsqu’il s’agit d’acheter une propriété, les vices cachés peuvent être une source d’inquiétude pour tout acheteur, avec ou sans expérience. La garantie légale, habituellement incluse dans le contrat d’achat, offre des recours en cas de découverte de vices cachés ou de vices de titres de propriété. Cela dit, certains propriétaires décident de vendre leur demeure sans garantie légale, et ce, de plus en plus.

La garantie légale, c’est quoi?

La garantie légale dans le cadre d’une transaction immobilière est une protection offerte aux acheteurs qui permet des recours en cas de découverte de vices cachés ou de vices de titres de propriété. Ces recours s’appliquent notamment si l’acheteur découvre des vices qui étaient cachés au moment de la vente et qui n’ont pas été découverts lors de l’inspection avant achat. Par exemple, de la moisissure dans les murs, des problèmes de fondation ou des infiltrations d’eau. La garantie légale comporte deux volets: la garantie du droit de propriété et la garantie de qualité. Ces garanties existent par le seul effet de la loi, c’est-à-dire sans qu’il soit nécessaire de les prévoir au contrat d’achat.

Les deux volets de la garantie légale

La garantie du droit de propriété protège contre les vices de titres de propriété. Ces vices pourraient priver l’acheteur de son droit de propriété ou le restreindre. La garantie du droit de propriété assure donc à l’acheteur que :

• La propriété est libre de tous droits, à l’exception de ceux déclarés par le vendeur;
• Le vendeur aura libéré le bien de toutes les hypothèques l’affectant, sauf celles assumées par l’acheteur;
• La propriété ne fait pas l’objet d’empiètement de la part d’un tiers;
• La propriété ne viole aucune limitation de droit public (règlements de zonage, d’urbanisme ou de protection de l’environnement), autre que celles que le vendeur a dénoncées à l’acheteur, celles qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu découvrir et celles qui ont été inscrites au bureau de la publicité des droits.

La garantie de qualité, quant à elle, protège l’acheteur contre les vices cachés. Le vendeur assure que la propriété et ses accessoires sont exempts de vices cachés pouvant les rendre impropres à l’usage ou diminuer leur valeur au point que l’acheteur n’aurait pas procédé à l’achat ou payé le même prix s’il les avait connus. Cette garantie ne s’applique pas aux vices signalés par le vendeur ni aux vices apparents, c’est-à-dire ceux que l’acheteur aurait pu remarquer sans avoir recours à un expert. Si jamais un vice caché est découvert après la vente, le fait que le vendeur ignorait l’existence du vice ne le libère pas de sa responsabilité. En revanche, si le vendeur connaissait le vice et ne l’a pas mentionné, sa responsabilité serait augmentée pour couvrir, outre la diminution de valeur de l’immeuble, tous les autres dommages subis par l’acheteur.

4 critères pour identifier un vice caché

Afin d’être considéré comme un vice caché, le problème identifié doit remplir les 4 critères suivants :

1. Le vice doit être suffisamment grave pour justifier que l’acheteur n’aurait pas acheté la propriété ou négocier le prix s’il en avait eu connaissance;
2. Le vice doit être inconnu de l’acheteur: si le vice est visible, ou que le vendeur l’a mentionné, il sera qualifié de vice apparent. En cas de litige, le vendeur cherchera à prouver que l’acheteur avait connaissance du vice;
3. Le vice doit être inconnu de l’acheteur: si le vice est visible, ou que le vendeur l’a mentionné, il sera qualifié de vice apparent. En cas de litige, le vendeur cherchera à prouver que l’acheteur avait connaissance du vice;
4. Le vice doit être existant lors de la vente. Il faut que le vice, ou du moins sa cause, ait pris naissance quand le vendeur était propriétaire.

Exclusion partielle ou totale

Il est possible d’exclure la garantie légale dans le contrat de vente d’une propriété. Pour ce faire, la promesse d’achat et l’acte de vente doivent spécifier que la vente se réalise « sans aucune garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur ». La garantie légale peut également être exclue partiellement. Par exemple, le vendeur peut décider d’exclure certains éléments de la garantie comme la piscine, les électroménagers ou des appareils mécaniques. Il n’est jamais recommandé d’exclure la garantie du droit de propriété.

Voici certaines circonstances particulières incitant un vendeur à vouloir exclure la garantie légale:

• Lors d’une vente de succession, le vendeur pourrait exclure la garantie légale par manque de connaissance sur l’historique de la propriété et ainsi éviter toute complication;

• Les personnes âgées peuvent vouloir vendre la tête tranquille et éviter tout stress encouru par un potentiel recours des acheteurs contre eux ou leurs successeurs;

• Les reprises de finance par les institutions financières sont généralement vendues sans garantie légale, car les institutions financières ne sont pas au fait de l’historique de la propriété et se veulent libres de tout litige;

• Si une propriété est dans un si mauvais état que la liste de défectuosités potentielles serait trop longue à couvrir, un vendeur pourrait décider de simplement vendre sans garantie légale;

• Dans un marché en surchauffe comme nous l’avons vu dans les dernières années, un vendeur pourrait vendre sans garantie légale étant donné que l’impact de l’exclusion sur la valeur marchande est moindre que dans un marché favorisant l’acheteur.

Acheter sans garantie légale

En bref, la mention « vente sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur » n’enlève pas au vendeur la responsabilité de déclarer tous les défauts de la propriété dont il est au courant au moment de la vente. En revanche, l’acheteur ne peut pas revenir contre lui si un vice caché est découvert après la vente, et ce, à moins que le vendeur n’ait pas agi de bonne foi, comme le demande l’article 1375 du Code civil du Québec. C’est pourquoi il est d’autant plus important de faire faire une inspection préachat dans un contexte comme celui-là.

Quelles sont les autres précautions à prendre avant d’acheter une propriété sans garantie légale? Quelles sont les procédures à effectuer en cas de découverte de vices cachés? Guide Immo s’est entretenu avec le courtier immobilier Félix Charlebois pour répondre à ces questions. Consultez l’article à ce sujet pour en apprendre davantage et devenir un acheteur plus qu’avisé!

Pour plus de conseils, consultez l’article sur les précautions à prendre avant l’achat d’un condo. Et si vous pensez qu’acheter du neuf est sans risque, lisez cet incroyable article sur les malfaçons possibles dans un condo neuf.

Article écrit en collaboration avec le courtier immobilier Félix Charlebois.